1、你是否了解深圳目前投资性购房的比例大概是多少？

投资性购房和非投资性购房不易区分。因为绝大部分购房者都是投资和自住兼顾的，尤其是改善性需求购房者，也就是换大房好房的购房者。我认为，按通常大家理解的投资性购房这概念，只有那些短炒的投资者才是投资型购房者。实际上我认为这部分购房者占比很低，我毛估在5%以下。一个市场，短炒的投资者众多，同质的标的之间是不会有太大差价的，套利的空间会很小，因为数量较大的短炒的投资者会把价差填平。而事实上，深圳同质的房子，价差有的很大。这能从侧面证明短炒的投资者不够多。

2、您认为深圳前一轮房价飙升的根本原因是什么？

深圳前一轮房价飙升的根本原因是供需失衡，市场严重的供小于求。一方面，深圳的土地非常有限，每年建成投入市场的房子非常有限，另一方面，深圳作为新经济发展最好的一线城市，较大量的人口还在不断涌入深圳。这就造成市场严重的供小于求，所以催生价格上涨。

3、3.25政策落地后，将一大波购房者拒之门外，房价有所回落，短炒客抛售物业，据您的观察，政策出台至今，深圳购房者和投资客心理产生了哪些变化？

3月3.25新政出台后，接着4月评估价大幅提高，税费有了大幅增加，不少短炒客对市场持谨慎态度。购房者心理也从追涨转变为观望，因此成交量出现了较大幅度的下降。市场步入调整期。这个调整期，或者说是整固期，是2014年下半年到2016年年底持续一年多的大幅上涨的一种修正。3.25政策提前催发了调整期的到来。现在到年底，市场可能还会持续调整，但市场经过调整整固后，迟早（或许在明年下半年）会重回升势。

4、深圳购买力外溢，也完成了短期内东莞，中山，惠州等临深片区涨幅较大，甚至出现捂盘昔售的现象，您如何看待这种现象？

临深的房产上涨，通常是深圳的房产涨过一轮以后的事。临深城市东莞、惠州、中山房产风险都很大。主要原因是：供应量大，提供的就业机会不足吸引人口流入的能力不足需求量小，房产流动性差，很大一部分都是深圳溢出的非自住需求也就是投资需求，在这些城市自住在深圳上班是不现实的，通勤成本太高。好多人投资了以后就发觉交了很多的智商税。东莞和深圳接壤且有轨道交通的地方的某些房产，可能也适合投资，但不好选择，是在垃圾堆里找黄金，投资深圳的房产是在黄金堆里找黄金，更容易。

另外，有些朋友会说，东莞惠州中山的房价也涨了不少啊，某某片区，就涨了几千。

一般不太懂的小白会这样问。但是，这是只知其一，不知其二。他所指的价格上涨，是指的开发商卖的新房的价格相对于之前他买的别的楼盘（现在是二手房）上涨了。这价格对个人投资者来讲是虚的。开发商可以以这个价格卖出去，个人投资者未必能卖出去。为什么呢？

第一，开发商投入的营销资源大。开发商是专业营销，宣传材料、看房行走路线、样板房、哪些想让购房者看到等等都是经过精心设计的，更不用说营销人员的话术这些。（女生是视觉动物，好多女生一看崭新漂亮的房子、很好的绿化，周围青青的山，绿绿的水，立马就决定买了。）另外，开发商单给予中介的佣金可以达到5%、6%以上。

第二，越是小地方大家越倾向于买一手房。越是小地方二手房市场的容量越小。大家几乎都买新房，选择买二手房的很少。

总之，临深房产风险较大，一般买临深房子的，大都是资金较少的人。把本来应该投资深圳房产的资金，拿去投资临深房产，可能未来都买不起深圳房产了。算上机会成本，损失惨重。可能命运都被改变了。应特别谨慎。