随着一线城市房价越来越高，每平十万以上的房子已经很常见了，越来越多的人开始担心房产风险大了，上涨潜力很小，甚至可能会跌。所以，不断有人把本来准备投资房产的资金投资到股市，或者创业，或者投到其他地方去。甚至有个别的人卖房去炒股。
一线城市房价确实看起来很高，但是，是不是真的不会涨了，或者会下跌？
我是这样考虑问题的，推动房价上涨的因素改变了么？
先让我们看看房价上涨的原因。我在2011年出版的书中就提到：
比如最近几年房价涨幅较大，明显处在上升趋势中，这是什么原因造成的？我认为主要有以下原因：
第一，中国目前处在城市化进程中，每年有大量的非城市人口进城定居，城市住房需求增加。
随着经济的发展，大量人口从农村进入城市，从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进程过快，大量人口涌入城市，势必提高这些城区的住房需求，从而推动房价上升。在1990年全国城镇人口为2.96亿，到了2009年城镇人口增加到6.22亿。平均每年净增城市人口1716万。在城市化加速时期，房价上升速度一般比较快。
第二，中国经济处在高速发展期，经济快速增长，居民可支配收入增加，加大了包括改善性需求在内的对房产的需求。
第三，随着经济发展，居民储蓄不断增加，理财意识渐渐觉醒，非常低的利率使人们不愿将钱存在银行而是选择投资，但是投资渠道比较狭窄，对房产的投资性需求增加。现阶段，对普通投资者来说，中国最主要的投资市场是股市和房市，股市暴涨暴跌非常多，并且近十年来总体涨幅不大。俗语讲“一赚二平七亏”，散户在股市大部分都是亏钱的。因此相当一部分投资者知道股市风险大，而选择投资房产。
第四，政府垄断土地供应，依赖土地财政，导致每年的土地供应量较少价格较高，每年投放向市场的商品房远远不能满足市场的需要。所以导致供不应求，过多的资金追逐相对较少的商品，所以自然价格水涨船高。这是根本问题，是非常重要的一点。
但这也是地方政府不得已而为之，分税制改革以后，中央政府拿走了税收大头，地方政府每年需要搞城市建设，修路建公共建筑等基础设施，不卖地，钱从哪里来。
有人会说，房价涨不是供给的问题，是炒房的太多，这是不对的，因为商品房是一种商品，在市场经济下，谁都有买这种商品的自由啊，为什么有人会炒？就是有人看到的房产供不应求，有上涨潜力。这个是原因，有人炒房、炒房的人多是结果。
从总体上来看，以上推动房价上涨的几个因素相当强劲，因此可以比较有把握地判断，在近期内房价处于上升通道，即便政府用压制需求的方法屡次调控，这些因素在近几年内也难以扭转。
我上面提到的影响房价上涨的因素，其实可以浓缩为几句话：需求方面，由于城市化高速推进，大量人口涌入城市，加上居民投资渠道窄，所以对房产的需求量很大；供应方面，政府控制土地，挤牙膏式地卖地，土地供应量较小。这就导致房产严重的供小于求，所以房价上涨。
目前，三四线以下城市，政府的土地供应量上来了。而随着城市化的发展，这些小城市对人口的吸引力降低了。
对于中国这样的人口大国，在城市化的初期中期，各个城市之间是正和游戏，各个城市人口均在增加。在城市化的中期以后到后期，各个城市之间，尤其是没有产业分工、不在同一城市圈的城市之间，是零和游戏，很多大城市将碾压小城市，吸引小城市人口、资源到大城市，碾压小城市。小城市人口流出，经济凋敝。
但现在直到未来，零和游戏的趋势会越来越明显。也就是，小城市人口流出，大城市人口流入；一线城市碾压所有小城市，大城市碾压小城市。可能一些竞争力弱的小城市，未来会凋落衰败得很厉害。
所以，三四线以下城市，有些情况确实已经改变了。所以房价上涨的潜力变小，甚至有些人口净流出的小城市，房价很难上涨了。
但是，一线城市，土地供应仍然极为有限，对房产的需求量仍没降低，甚至还增加了。并且，未来三五年内，仍无明显改变的可能。
所以，一线城市房价，虽然房价看着已经挺高了，但是，因为供需矛盾仍然非常突出，仍然是严重的供小于求，未来总体上可能还会延续上涨趋势。
那么，可能会涨到什么时候？
理论上可以推测包括不限于以下几种情况：
第一种可能，若干年后，政府基本没地可卖了，所以改变游戏规则，改为放开土地供应，征收存量房房产税。
有土地可卖时，就靠卖地赚钱；无地可卖时，就征收存量房的房产税。玩一鱼两吃的游戏。当年自行车都交税呢。税收，从来都是政府利益最大化的规则最容易通过和执行。在舆论上做好工作，最好是利用一部分人，来压制另一部分人。所谓拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。这种情况实现的概率很大。
但房价会降低吗？我认为很难降低多少，只不过恢复正常市场的波动中平稳上涨状态而已。
第二种可能，房价继续涨，高到让很多企业搬离，人口不再涌入。需求减少，供需平衡。这种情况比较难实现。因为其一，政府用土地供应、限购限贷等调控政策，让房价缓涨，人为拉长了房市的周期。这种自动的市场调节机制很难实现；其二，人口集聚、资源聚集到大城市的趋势，是自然规律和社会规律，会延续很长的时间。
第三种可能，政府现在就彻底放开土地供应和对房地产的调控政策。那么房价一定会暴涨，然后土地供应量和房产供应量急剧增加，房价暴跌。这种情况完全没可能实现，因为政府做不到放开土地供应和对房地产的调控政策这个前提。
第四种可能，中国未来数年出现大的经济危机等黑天鹅事件，导致购买力突然急遽降低，房价下跌。这种可能的概率很小，并且别的情况不变的话，顶多像2008年深圳房价下跌一样，下跌持续时间很短，很快就会回到上升通道。反而是很好的买入机会。
综上几种可能，深圳等一线城市房价未来三五年甚至更长的时间，大趋势上涨的概率极大。
